Gayrimenkul, arsa ve tapu davaları, taşınmaz mülkiyeti veya tapu kaydına ilişkin bir uyuşmazlığın mahkeme önüne taşınmasıyla yürütülen dava türleridir. Bu davalar 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 2644 sayılı Tapu Kanunu çerçevesinde şekillenir; tapu iptali, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) ve arsa payı uyuşmazlıkları bu grubun en sık görülen örnekleridir. Bu sayfa, taşınmaz alım satımı gibi işlem süreçlerini değil, bu süreçlerden doğan uyuşmazlıkları ve davaları konu alır.
Bu Alan Neleri Kapsar
Tapu iptali ve tescil davaları
Hatalı, hileli veya usulsüz yapılmış bir tapu kaydının iptalini ve gerçek hak sahibi adına tescilini konu alan davalar.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
Bir taşınmazda paydaşlar arasında mülkiyetin bölünmesi veya satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi.
Arsa payı ve kat karşılığı uyuşmazlıkları
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan arsa payı devri ve teslim uyuşmazlıkları.
Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) davaları
Mirasbırakanın, mirasçısını mirastan yoksun bırakmak amacıyla yaptığı devirlerin iptali.
Kamulaştırma bedeli davaları
Kamulaştırılan taşınmazın bedeline ilişkin uyuşmazlıklar.
Tapu kaydının düzeltilmesi davaları
Tapu sicilindeki maddi hataların (alan, sınır, hisse oranı gibi) düzeltilmesi.
Süreç Adımları
-
01
Tapu kaydı ve dosya incelemesi
Uyuşmazlığın kaynağının anlaşılması için tapu kaydı, kadastro tutanağı ve varsa sözleşmelerin incelenmesi.
-
02
Dava öncesi araştırma
Taşınmazın güncel değeri, ilgili tarafların kimlikleri ve varsa şerhlerin tespiti.
-
03
Dava dilekçesinin hazırlanması ve açılması
Talebe göre tapu iptali, tescil veya ortaklığın giderilmesi davasının açılması.
-
04
Keşif ve bilirkişi incelemesi
Mahkemenin taşınmazda keşif yapması ve bilirkişiden değerleme veya teknik rapor istemesi.
-
05
Karar ve tapuya işleme
Kararın kesinleşmesinin ardından tapu müdürlüğünde gerekli tescil işlemlerinin yapılması.
Bu sayfa, taşınmaz satın alma veya satış sırasındaki tapu devri işlemlerini değil, bu işlemlerden sonra ortaya çıkan uyuşmazlıkları ve davaları konu alır. Alım satım sürecine ilişkin bilgi için Gayrimenkul ve Tapu İşlemleri sayfasına bakılabilir.
Tapu İptali ile Tescil Davası Arasındaki İlişki
Uygulamada bu iki talep genellikle birlikte ileri sürülür: önce hatalı kaydın iptali, ardından doğru hak sahibi adına tescili istenir. Tek başına tescil davası açmak, eski kayıt iptal edilmediği sürece genellikle sonuç vermez; bu yüzden dava dilekçesinde iki talep birlikte kurulur.
Ortaklığın Giderilmesinde İki Yol
| Aynen Taksim | Satış Yoluyla Giderme |
|---|---|
| Taşınmaz fiilen paydaşlar arasında bölünür | Taşınmaz satılır, bedel paydaşlar arasında paylaştırılır |
| Taşınmazın niteliği bölünmeye uygun olmalıdır | Bölünmeye uygun değilse veya paydaşlar talep ederse uygulanır |
| Uygulamada nadiren tercih edilir | Uygulamada en sık görülen sonuçtur |
Sık Karışan Terimler
- Şerh
- Tapu kaydına, bir hak veya kısıtlamayı üçüncü kişilere duyurmak amacıyla düşülen kayıttır.
- Beyan
- Taşınmazla ilgili, ayni hak niteliği taşımayan bilgilerin tapu kütüğüne işlenmesidir.
- Kadastro tutanağı
- Bir taşınmazın sınır, yüzölçümü ve hak sahipliğinin ilk kez resmi olarak tespit edildiği tutanaktır.
Sahada sık görülen bir tablo şu: yıllar önce aile büyükleri arasında sözlü olarak paylaşılmış bir arazi, tapu kaydında hâlâ hepsi adına müşterek görünüyor; miras yoluyla pay sayısı arttıkça bu durumun çözümü ortaklığın giderilmesi davasına dönüşüyor.
Sık Karşılaşılan Durumlar
Mirasçılar arasında pay oranında anlaşmazlık
Tapu kaydındaki hisse oranı ile fiilen kullanılan alan arasında fark olduğu iddiası.
Kayıt dışı (sözlü) satışlar
Tapuya hiç yansımamış, yalnızca elden devredilmiş taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar.
Yurt dışında yaşayan paydaşın sürece katılımı
Paydaşlardan birinin yurt dışında olması, tebligat ve vekaletname süreçlerini etkiler.
İnşaat halindeki projelerde arsa payı devrinin gecikmesi
Kat karşılığı sözleşmesine rağmen tapu devrinin yapılmaması.
Kadastro tespitine itiraz
Kadastro çalışması sırasında yapılan sınır veya hak sahipliği tespitine itiraz edilmesi gereken durumlar.
Mevzuat Dayanağı
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
Mülkiyet, paylı mülkiyet ve miras hükümlerinin temelini oluşturur.
2644 sayılı Tapu Kanunu
Tapu sicili işlemlerinin usulünü belirler.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda uygulanır.
Sıkça Sorulan Sorular
Bu, davanın dayandığı sebebe göre değişir; bazı tapu iptali talepleri süreye tabi değilken bazıları belirli bir süre ile sınırlıdır, bu nedenle güncel değerlendirme gerekir.
Evet, dava diğer tüm paydaşlara karşı açılmalıdır; eksik taraf dava sonucunu etkileyebilir.
Evet, sözleşme tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirilebilir.
İtiraz, tespit çalışması sırasında veya ilan aşamasında yapılabilir; süre kaçırılırsa itiraz hakkı sınırlanabilir.
Taşınmaz satışı kanunen resmi şekle tabidir; sözlü anlaşmalar genellikle mülkiyet devri açısından geçerli kabul edilmez, ancak somut olaya göre farklı hukuki sonuçlar doğabilir.
Vekaletname yoluyla avukat aracılığıyla temsil edilebilir; tebligat işlemleri yurt dışı usulüne göre yürütülür.
Nihai kararı mahkeme verir; taşınmazın niteliği ve tarafların talepleri bu kararda belirleyicidir.
Bu Sayfanın Özeti
- Bu sayfa taşınmaz alım satımını değil, tapu ve mülkiyetten doğan uyuşmazlıkları konu alır.
- Tapu iptali ile tescil talebi uygulamada genellikle birlikte ileri sürülür.
- Ortaklığın giderilmesinde mahkeme aynen taksim veya satış yoluyla giderme arasında seçim yapar; uygulamada satış daha sık görülür.
- Yurt dışında yaşayan paydaşlar süreçlere vekaletname yoluyla katılabilir.
İlgili Konular
Son güncelleme: 14.08.2026
Hukuki süreçler bağımsız avukatlar tarafından yürütülür. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.