دعاوی املاک، زمین و سند مالکیت، دعاوی هستند که به دلیل اختلاف در مالکیت غیرمنقول یا سند ثبتی نزد دادگاه مطرح میشوند. این دعاوی بر اساس قانون مدنی ترکیه شماره ۴۷۲۱ و قانون ثبت اسناد شماره ۲۶۴۴ شکل میگیرند؛ ابطال سند مالکیت، افراز (رفع اشتراک مالکیت مشاع) و اختلافات سهم زمین از رایجترین نمونههای این گروه هستند. این صفحه به دعاوی و اختلافات ناشی از این موارد میپردازد، نه به روند معامله خرید و فروش ملک.
این حوزه چه مواردی را شامل میشود
دعاوی ابطال و ثبت سند مالکیت
دعاوی مربوط به ابطال سند ثبتی نادرست، متقلبانه یا غیراصولی و ثبت آن به نام مالک واقعی.
دعاوی افراز (رفع اشتراک مالکیت مشاع)
پایان دادن به مالکیت مشترک شرکا در یک ملک از طریق تقسیم عینی یا فروش.
اختلافات سهم زمین و ساختوساز در ازای سهم
اختلافات ناشی از قراردادهای ساخت در ازای سهم زمین درباره انتقال و تحویل سهم.
دعاوی معامله صوری توسط مورث
ابطال انتقالهایی که مورث با هدف محروم کردن وارث از ارث انجام داده است.
دعاوی غرامت سلب مالکیت
اختلافات مربوط به غرامت املاکی که سلب مالکیت شدهاند.
دعاوی اصلاح سند ثبتی
اصلاح خطاهای مادی در دفتر ثبت (مانند مساحت، حدود یا نسبت سهم).
مراحل فرآیند
-
01
بررسی سند ثبتی و پرونده
بررسی سند ثبتی، صورتجلسه کاداستر و قراردادهای موجود برای درک منشأ اختلاف.
-
02
تحقیقات پیش از دعوا
تعیین ارزش فعلی ملک، هویت طرفهای مرتبط و هرگونه یادداشت روی سند.
-
03
تنظیم و ثبت دادخواست
ثبت دعوای ابطال سند، ثبت یا افراز، بسته به درخواست.
-
04
بازدید محل و بررسی کارشناسی
بازدید دادگاه از ملک و درخواست گزارش ارزیابی یا فنی از کارشناس.
-
05
صدور رای و ثبت آن
انجام ثبت لازم در اداره ثبت اسناد پس از قطعیت رای.
این صفحه به اختلافات و دعاوی پس از معامله ملک میپردازد، نه به روند انتقال سند هنگام خرید یا فروش. برای اطلاعات درباره روند معامله، به صفحه املاک و اسناد مالکیت مراجعه کنید.
رابطه میان ابطال سند و درخواست ثبت
در عمل این دو درخواست معمولاً با هم مطرح میشوند: ابتدا ابطال سند نادرست و سپس ثبت آن به نام مالک واقعی درخواست میشود. طرح تنها دعوای ثبت، تا زمانی که سند قدیمی ابطال نشده باشد، معمولاً نتیجهای نمیدهد.
دو راهحل برای افراز
| تقسیم عینی | رفع اشتراک از طریق فروش |
|---|---|
| ملک عملاً میان شرکا تقسیم میشود | ملک فروخته شده و بهای آن میان شرکا تقسیم میشود |
| ماهیت ملک باید برای تقسیم مناسب باشد | در صورت نامناسب بودن تقسیم یا درخواست شرکا اعمال میشود |
| در عمل بهندرت انتخاب میشود | رایجترین نتیجه در عمل است |
اصطلاحاتی که با هم اشتباه گرفته میشوند
- یادداشت حقوقی (شرح)
- ثبتی که روی سند مالکیت برای اطلاع اشخاص ثالث از یک حق یا محدودیت درج میشود.
- یادداشت اطلاعاتی (بیان)
- اطلاعاتی درباره ملک که در دفتر ثبت درج میشود اما ماهیت حق عینی ندارد.
- صورتجلسه کاداستر
- سندی که در آن حدود، مساحت و مالکیت یک ملک برای اولین بار بهطور رسمی تعیین میشود.
وضعیتی که در عمل زیاد دیده میشود این است: زمینی که سالها پیش بهصورت شفاهی میان بزرگان خانواده تقسیم شده، هنوز در سند ثبتی به نام همه آنها بهصورت مشاع ثبت است؛ با افزایش تعداد سهم از طریق ارث، حل این وضعیت معمولاً به دعوای افراز تبدیل میشود.
موقعیتهای متداول
اختلاف میان وارثان بر سر نسبت سهم
ادعای عدم تطابق نسبت سهم ثبتشده با مساحت واقعاً مورد استفاده.
فروشهای ثبتنشده (شفاهی)
اختلافات مربوط به املاکی که هرگز در سند ثبتی منعکس نشده و تنها بهصورت غیررسمی منتقل شدهاند.
مشارکت شریک مقیم خارج از کشور در فرآیند
اقامت یک شریک در خارج از کشور بر روند ابلاغ و وکالتنامه تاثیر میگذارد.
تاخیر در انتقال سهم زمین در پروژههای در حال ساخت
عدم انجام انتقال سند با وجود قرارداد ساخت در ازای سهم.
اعتراض به تعیین کاداستری
مواردی که نیاز به اعتراض به تعیین حدود یا مالکیت انجامشده در کار کاداستر دارند.
مبنای قانونی
قانون مدنی ترکیه شماره ۴۷۲۱
مبنای احکام مالکیت، مالکیت مشاع و ارث است.
قانون ثبت اسناد شماره ۲۶۴۴
آیین معاملات ثبت اسناد را تعیین میکند.
قانون تعهدات ترکیه شماره ۶۰۹۸
در اختلافات ناشی از قرارداد، مانند قرارداد ساخت در ازای سهم زمین، اعمال میشود.
سؤالات متداول
این موضوع به دلیل دعوا بستگی دارد؛ برخی درخواستهای ابطال سند مشمول مهلت نیستند در حالی که برخی دیگر به مدت معینی محدودند، بنابراین نیاز به ارزیابی بهروز است.
بله، دعوا باید علیه تمام شرکای دیگر مطرح شود؛ عدم حضور یک طرف میتواند بر نتیجه دعوا تاثیر بگذارد.
بله، قرارداد میتواند روی سند درج شود و در برابر اشخاص ثالث قابل استناد گردد.
اعتراض میتواند در حین کار تعیین یا در مرحله اعلان انجام شود؛ از دست دادن مهلت میتواند حق اعتراض را محدود کند.
فروش ملک قانوناً مشمول تشریفات رسمی است؛ توافقات شفاهی معمولاً از نظر انتقال مالکیت معتبر شناخته نمیشوند، اما بسته به شرایط خاص میتواند نتایج حقوقی متفاوتی داشته باشد.
میتواند از طریق وکالتنامه توسط وکیل نمایندگی شود؛ فرآیند ابلاغ طبق آیین ابلاغ خارج از کشور انجام میشود.
تصمیم نهایی با دادگاه است؛ ماهیت ملک و درخواست طرفین در این تصمیم تعیینکننده است.
خلاصه این صفحه
- این صفحه به معامله خرید و فروش ملک نمیپردازد، بلکه به اختلافات ناشی از سند و مالکیت مربوط است.
- درخواست ابطال سند و ثبت معمولاً در عمل با هم مطرح میشوند.
- در دعوای افراز، دادگاه میان تقسیم عینی و رفع اشتراک از طریق فروش انتخاب میکند؛ در عمل فروش رایجتر است.
- شرکای مقیم خارج از کشور میتوانند از طریق وکالتنامه در فرآیندها مشارکت کنند.
آخرین بهروزرسانی: 14.08.2026
فرآیندهای حقوقی توسط وکلای مستقل انجام میشود. این صفحه جنبه اطلاعرسانی دارد و جایگزین مشاوره حقوقی نیست.